文｜王晗玉
编辑｜潘心怡
来源｜36氪财经(ID：krfinance)
封面来源｜视觉中国
每一年的三、四月份，不仅是楼市的“金三银四”销售旺季，也是应届生找工作的最后一个校招季。在去年秋招通过一家房企录用的李明嘉，本不用在这个校招季奔波，但还没等到毕业入职，目前李明嘉已经被当初联络的人力专员“选择性屏蔽”。“当时给了我offer，但最近HR直接连信息都不回了。”他说。而往年，校招生是房企更新员工队伍的一大重要来源。比李明嘉早几届毕业的陈杰表示自己也听到了类似的情况。此前陈杰任职于一家TOP20房企的投拓部门，过去几个月，他和身边同行经历的部门裁撤和区域合并已经成为房企的集体动作。陈杰直言：“校招生来了也是被裁，还不如不来。”并且除了李明嘉这样来不及入职便已“失业”的应届生之外，目前市面上也有一大批经验丰富的投拓经理甚至投资总待业。这一切源于房企在去年底开启的又一轮裁员大潮。作为负责土地投资的部门，投拓向来占据房企的主要支出。而信贷收紧、资金压力倍增之下，“最费钱”的投拓部也成了最先被优化的团队。陈杰所在的华东区域投拓部，人员直接削减超过一半，此外像碧桂园、融创、新城等各头部房企的投拓团队也纷纷经历了裁员一半到整体转岗不等的调整。房企瘦身：投拓“一锅端”一位TOP20房企高管曾向36氪表示：“什么时候企业不拿地了，说明真没钱了。”彼时多地银行频传房贷业务收紧，而在其后至今接近一年的时间里，土地招拍挂市场也极少见到民营房企的身影。根据克而瑞研究中心发布的报告，年土地购置面积同比下降11.2%，下半年土拍速冻，国央企托底成为主流。同一时间，资深投拓陈杰也离开了自己供职的房企，并决定离开房地产行业——从信贷环境来看，房企暂缓拿地的态度仍将持续，投拓自然成为最无用的岗位。陈杰向36氪透露，从去年底开始，房企纷纷裁员降薪，其中碧桂园投拓部门除裁员外，还进行了区域合并；融创投拓团队于去年底整体解散，要求相关员工转岗至营销、运营等部门；新城将包括投拓在内的所有主要部门集体裁员一半；花样年裁掉杭州团队；相对稳健的万科则开始降薪。针对陈杰透露的投拓部门裁员情况，36氪曾分别向上述企业进行核实，截至发稿前，碧桂园、新城、花样年、万科尚未就相关问题作出回应；融创回应称，公司并未解散投拓团队，也没有转岗安排，并表示投拓部门除拿地外还有其他工作需要执行。但相关人士却提到，其所了解的多位融创投拓员工均已转岗，并表示投拓部门主要的工作就是拿地，如果企业数月没有新增土地投资，即便名义上投拓部门还未解散，但实质上却与行业集体缩减投拓团队的行为类似。此外，之前房企内部流行的“校招生保护*策”也已失效。陈杰提到，之前通过校招进入房企的应届生大多享有内部保护，即入职一年或两年之内不被裁员。但进入去年下半年的集中出险期，校招生们的“免裁金牌”也不再有效。而房企对投拓部门的调整，只是第一声信号。伴随去年下半年全国土地市场热度迅速下行，诸多房企未再有新地块进账，昔日土储充裕、号称可满足未来三年发展的房企，也多走上出售资产的道路。因此等现有土储消化完毕后，缺少新的开发项目，其他相关部门也只能等着被裁。届时整个地产行业将迎来更大范围的缩编。一个岗位千人竞争在陈杰看来，行业下行阶段，自己选择主动离开还算及时。其余坚守岗位的同行，要么正经历调岗降薪、下班开会、周末加班和扣年终奖，要么正与上千人同台竞争同一个就业机会。“之前万科已经降薪了；中梁正在出台减薪方案；新城算好的，去年年终奖平均是3-5个月（工资）；像金科、正荣、融信他们根本没发年终奖；正荣已经两个月工资没有准时发，都是拖延几天才发。”陈杰说。36氪曾就上述信息向各相关企业进一步求证，截至发稿前，所涉企业尚未作出回复。目前，离开地产行业的陈杰已经找到稳定工作，而那些坚持到最后被优化的投拓人员，再就业形势也十分魔幻。陈杰提到不久前，一家TOP10央企二线城市公司放出一个投拓经理的岗位，吸引70多人前去面试，其中还有多个应聘者在此前公司担任投资总。“现在市面上‘飘’的投拓太多了，不光投资经理，投资总也是一大把。一个岗位放出去，分分钟有一百来个人去面试。像这种二线城市招一个投资经理，已经面了70多个人，公司还不满意，想要更年轻的，这在平时根本不可能。”他补充道。而据国企雄安集团员工透露，其工程管理岗位甚至出现了1:的录取比例，新招进的一批员工也大多来自恒大、融创、新城及华夏幸福等大型房企。36氪曾就此致电雄安集团核实信息的准确性，但对方表示不便回复。与此同时，还有一部分投拓人员选择回到自己的老本行。陈杰告诉36氪，之前在-年市场行情好时，房企纷纷拿地，也招录了大批投拓经理，“他们（投拓经理）很多是从乙方咨询公司转过来的，比如中指、克而瑞，还有戴德梁行、世邦魏理仕等，现在他们好多又都从甲方（房企）跳回去了。”这让这些驰骋全国土地市场、光鲜一时的投拓经理，集体陷入用时是人才、不用就裁人的被动局面。“它（房企）现在招的这批人，其实是当初行情好的时候高价招来。现在趁大环境不好把团队裁掉，后面等它再用人的时候，一个是可选择的人更多，另一个还可以压薪资。”地产股一夜暴涨，却杯水车薪虽然陈杰已不打算再回地产行业，但交谈中他仍认为行业后续还会回到“再用人”的时候。不过在投资人朱酒看来，现在谈恢复元气为时尚早，当下最迫切的还是“活下去”。尽管3月16日午市开盘以来，地产股连涨三天，不过多数个股月K线仍未翻红。朱酒也判断，近期*策面释放的利好消息实际难以解决根本问题。融创中国三连涨后，股价仍不及一个月前
数据来源：东方财富
此前于3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，指出对于房地产企业，要及时研究并提出有效的防范化解风险应对方案，并提出实现向新发展模式转变的对策措施。此后银保监会、央行、证监会等各部门召开专题会议学习，银保监会专门提到，鼓励金融机构有序开展并购贷款业务，有序投放并购贷款有助于化解存量风险。当天下午，地产股强势反弹，龙光集团、中国奥园涨超20%；融创中国盘中最大涨幅超过15%；旭辉控股集团则从当日一度下跌14%转为大涨23%。而此前一日，A股地产板块还上演一轮大跌，保利发展、招商蛇口、新城控股等多只地产股逼近跌停。来到3月17日，AH股房地产板块集体大涨，截至午间收盘，旭辉控股集团、融创中国、龙光集团股价最高涨幅分别达56.7%、55.09%、41.46%；时代中国、新城发展、佳兆业集团股价大涨超30%。直到3月18日，当周最后一个交易日，地产股仍维持上涨势头。多部门密集表态带动地产股连涨三天，但拉长时间线来看，包括碧桂园、万科A、融创中国、旭辉控股集团等在内的多数个股表现仍不及一月前的水平。*策上“暖风”频吹，利好主要集中在优质资产盘活方面，但朱酒分析，“*策虽然鼓励并购贷，但真正拿到资本市场上去用的企业很少。尽管并购项目本身负债不计入‘三道红线’，但企业还是扩大了规模。比如花50亿并购一个项目，后期销售、推广、施工一系列操作还是要投钱。”中指研究院统计显示，今年开年以来，地产并购类融资超过亿元，碧桂园、华润置地、招商蛇口等均拿到多达上百亿元的并购资金支持。但除中海从世茂、雅居乐手中接盘广州亚运城之外，收并购市场再无大体量交易产生。克而瑞也在报告中指出，尽管年9月以来监管层对过紧的信贷*策进行纠偏，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧。朱酒认为，出险房企要想真正“活过来”，恢复其融资功能至关重要。“他们（房企）需要发债，或者恢复银行间的贷款一类职能，但目前这方面还没有任何*策发声。”他补充说，只靠鼓励一些企业并购很难解决根本问题，毕竟优质资产并不多，企业也舍不得卖——“这是保证现金流的，靠这些项目销售企业一个月还能回几十亿。”“现在只是*策面出现利好，市场又有信心了，所以地产股一夜暴涨百分之几十，但后面的问题能不能解决？目前仅看已经落地的*策，可能力度还不够。”市值洗牌，央企受益展望今年剩余时间，朱酒预测大多数民营房企基本不会有拿地能力，“下半年*策好的话，明年能拿地就不错了。”克而瑞报告也显示，从北京年首次集中土拍成交情况来看，央企、国企等现金流压力相对较轻的房企仍是主角，如华润置地、中海、保利发展、中建、建发、城建发展等。这些房企间的投资拿地分化，后期将如数体现业绩报表上。而在这之前，资本市场的情绪已经抢先释放。经历3月16日之后的股价大反转，头部房企市值已然呈现另一种格局。制图：36氪，数据来源：Wind相较年9月1日，也就是恒大第一次曝出理财产品兑付危机之前，房企市值TOP10中还有一半是民营房企，并且万科A、龙湖集团、华润置地名列前三。而来到年3月18日，融创跌落市值榜前十，取而代之的是具有国资背景的金地集团。同时，前三甲被华润置地、中国海外发展、保利发展三大央企包揽。而销售规模常年稳居第一的“宇宙房企”碧桂园在“3·16专题会”召开前市值一度跌破千亿，后随板块整体大涨才重回千亿阵营，但较去年9月1日市值已缩水32.22%（数据截至3月29日）。融创中国如今市值则已跌超71.20%（数据截至3月29日）。朱酒认为，保利、中海、华润、招蛇、金茂五大央企，依靠相对小的资金压力以及早期积累的规模优势，将在本轮调整中获得较大发展空间。而受制于“三道红线”持续紧绷的部分民营房企，则将在一段时间内出现业绩萎缩。亿翰智库的研究报告也显示，未来央企国企将大概率掌握房地产行业发展主动权，稳健型的民营企业也有一定优势存在。而对于已经出险的企业，终局可能有两个：一个是自救不成功直接从行业退出或成为央国企附属公司；另一个是自救有成效，但需耗费较大精力，伤筋动骨，自救完成规模也会相对有限。*应受访对象要求，文中陈杰、李明嘉均为化名36氪旗下官方账号
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